房屋租賃糾紛裝修費用處理原則

目前，對待租賃房屋裝潢糾紛的主要觀點有：一認為裝潢應該按不動產添附原理中附合的規定處理，裝潢物的所有權應屬于房屋所有人;二認為裝潢問題的處理中不存在添附問題，房屋也并未因裝潢而變成另一個新物;三認為應適用民法中的不當得利返還原則處理;四認為根本不存在不當得利的問題，返還更無從談起;五認為應不論主觀因素，僅適用物權原則，取得物的一方就應該給予對方補償;六認為租賃合同是債的法律關系，裝潢的處理也應僅適用債權原則處理;七認為應采取折衷物權、債權原則的處理方法，取公平原則處理。

一、不可拆除裝潢的性質及其歸屬

(一)不可拆除裝潢的性質

租賃房屋中不可拆除的裝潢部分應屬傳統民法理論中的添附，是添附中的動產與不動產的附合形式。添附是指不同所有人的物合在一起形成不可分離的一物的客觀現象。添附包括混合、附合和加工。附合是指一所有人的物附著于或結合于其他所有人的物之上而形成新的財產，非經拆毀新形成的物不能將二者分開或者需耗費巨資才能將二者分開。由此，不可拆除之裝潢當屬不動產與動產的附合形式。

(二)不可拆除裝潢之歸屬

根據傳統民法理論，動產與不動產附合的，應由不動產所有人取得動產所有權，是為物權之原始取得，而動產所有人因附合而喪失動產所有權。但在我國的民法中沒有添附的規定，在新的《物權法》中亦未作規定。根據物權法定原則，物權的取得應來自于法律的直接規定，我國法律中既然沒有添附的.規定，就不宜直接適用添附理論來明確裝潢物的歸屬問題。最高法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第86條規定：非產權人在使用他人的財產上增添附屬物，財產所有人同意增添，并就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理;沒有約定又協商不成，能夠拆除的，可以責令拆除，不能拆除的，也可以折價歸財產所有人;造成財產所有人損失的，應當負賠償責任。該條規定與傳統的添附理論是存在區別的。添附理論是一種物權取得制度，它是排除約定的法律規范，添附物一經添附，其所有權就直接歸屬于不動產所有人，且添附理論是不考慮當事人的主觀意志(即不論善意、惡意，不論不動產所有人同意與否)的強制性規定。而第86條不僅是約定優先，且僅限于財產所有人同意的情形。目前，法院解決裝潢物的歸屬問題就是適用第86條的規定的。筆者認為，根據第86條的規定，經出租人同意的裝潢在租賃期間，其所有權仍應屬于承租人。在租賃期滿后，可拆卸部分，由承租人拆卸，不可拆卸部分，有約定的依約定，無約定的才涉及是否折價補償的問題。

二、承租人求償權的性質

按理說，承租人的求償權屬于不當得利返還請求權。所謂不當得利是指沒有合法根據而取得利益，致使他人受有損失的事實。它包括三個要件：受有財產上的利益;致他人受有損失(損害);無合法根據(無法律上的原因)。此說認為，出租人因附合而取得了裝潢材料所有權，是為得利，而承租人因此失去材料所有權，是為失利，且出租人之得利并無合法依據，故承租人得請求不當得利返還，要求出租人折價補償。

此觀點有值商榷：

(一) 承租人的失利問題

承租人基于特殊的使用目的對房屋進行裝潢，并享受裝修利益。而裝潢物是消耗品，有其使用年限，隨著使用期的延長，其裝修利益也在慢慢地耗損。從‘善良經濟人’的角度分析，承租人的裝潢行為應是理性的，不應給出租人帶來額外的負擔，其裝潢使用之材料和價格應該與其租賃期限相吻合。也即租賃期滿時，其裝潢利益應大致損耗殆盡，既如此，承租人又何來失利可言?若承租人奢侈裝潢，不考慮裝潢物的價值應與租賃期大致相當的因素，則不能認定其為善意，更不應讓出租人為其惡意行為買單。

(二) 出租人的得利問題

出租人出租房屋的目的是為了獲取租金利益，所謂的獲取裝潢利益并非出租人的本意。出租人同意承租人基于租賃目的對房屋進行必要裝潢，并不可理解成其同意承租人不受限制地肆意裝潢，而應是其同意承租人對房屋進行與租賃期限相當的裝潢。就此意義而言，承租人超出與租賃期限相當的裝潢部分應視為未經出租人同意的裝潢。此外，出租人并不能控制承租人的裝潢行為，承租人的裝潢是基于自己的審美觀點和使用目的進行的，出租人未必能欣賞和接受，故于承租人為利益者，于出租人未必是利益。若房屋裝潢的客觀利益不符合出租人的主觀利益，而將該裝潢隨房屋一起歸并給出租人，并要求出租人補償，這應屬強迫得利，強迫得利“應認定所受利益不存在，免負返還償金責任”。反言之，若按不當得利理論判令出租人折價補償承租人裝潢殘值，有時補償款甚至會超出出租人的租金收入，而在下一輪租賃中，新的承租人往往會重新裝潢，使出租人折價取得的財產并未發揮作用，出租人無緣無故遭受了損失。