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寫字樓樓管 寫字樓樓管工作內容篇一

為大家收集整理了《2023寫字樓管理年終工作總結精選》供大家參考，希望對大家有所幫助！！

我司xx年通過公開投標中標中國江蘇吳江農村商業銀行股份有限公司（以下簡稱吳江農商行）綜合大廈物業管理項目，于xx年1月15日派員介入吳江農商行前期物業管理，主要提供施工現場安全防范和電梯駕駛服務，xx年5月初正式接管吳江農商行綜合大樓物業管理服務。江蘇吳江農村商業銀行股份有限公司于xx年8月由吳江市農村信用合作聯社改制成立，是中國銀監會成立以來全國第一家改制組建的股份制農村商業銀行。吳江農商行總行綜合大樓位于吳江市經濟技術開發區中山南路1777號，建筑面積2萬余平方米，主體20層，裙樓3層，地庫兩層，另有獨體食堂3層。配備兩臺1600千伏變壓器，備一臺600千伏柴油發電機。主要功用為吳江農商行總行大樓辦公及部分營業業務。

吳江農商行項目與其他物業項目相比，具有鮮明的特殊性。第一、該項目開發方、業主方均為吳江農商行，不存在開發商與小業主的區分。其次，由于銀行工作的需要，綜合大樓設金融會所，大型會議中心，宴會包廂等設施，會務服務、宴會服務、會所服務等服務較多，對此類服務的要求較高。再次，因為開發方（業主）與使用方（小業主）主體相同，業主對于大廈設施設備功用

較為了解，業主對于大廈物業服務極為重視，吳江農商行股份有限公司監事會監事長親自分管物業管理工作，物業服務活動處在業主方的監督、管理中，對物業服務標準要求嚴格。最后，因大樓業主不是專業房地產開發企業，在房屋開發、接管驗收與管理維護上不及專業房地產開發企業正規。

我處5月初進駐吳江農商行綜合大樓以來，在設施設備管理上，根據銀行特殊情況，做了如下工作：

一、工程人員跟進相關施工，加強對設施設備的了解，學習相關操作，收集相關資料。

1、公司對農商行項目很重視，早在大廈裝修施工仍在進行的3月份，即派出公司工程方面的精兵強將介入現場。幾名工程人員在施工現場，克服工地環境臟亂，住宿條件較差等困難，對裝修施工、水電安裝、水暖安裝、消防監控施工等施工項目進行了有效的跟進。

2、我處工程人員進行了合理分工，采取根據所長，分工跟進的方式，分組對各類施工進行現場跟進，與施工單位現場施工人員進行溝通，了解相關設施設備的性能、使用、維護技能，并收集了相關圖紙、設備說明書、施工單位負責人聯系方式等相關資料，建立了設備檔案。

3、在前期介入中，我處工程人員發現了一些施工方面的問題，有些當時與施工單位提出，及時糾正。有些施工單位不愿意整改的問題，我處也記錄在案，以便日后提出。

二、對前期裝修施工、水電安裝遺留的工程問題，及時發現和匯總，報業主方聯系施工方跟進，并全程跟蹤。

1、在吳江農商行總行綜合大樓通過相關政府部門的竣工驗收后，我處提出需按照物業接管驗收的標準進行接管驗收，由于農商行開發、使用主體的特殊性，盡管我處進駐后多次通過各種方式提出需要按照相關標準進行接管驗收，但接管驗收一事不了了之。

2、進駐后，農商行原后勤管理中心個別人員以部分設備交予相關廠家、原施工單位維保為由，對我處工程部巡視檢查相關設備進行阻止。我處克服困難，頂住壓力，在不與相關人員發生正面沖突的前提下，對大廈設施設備進行了巡檢，發現了較多前期工程遺留問題，并進行記錄。以《工作聯系單》的方式及時向業主方后勤管理中心匯報，由后勤管理中心聯系施工單位整改，并對整改效果進行驗證。

三、制訂設施設備管理、工程服務相關制度，落實到人，嚴格執行。

1、早在前期介入階段，服務處即醞釀制訂相關規章制度，以制度管人，以規程辦事，確保管理的有效性和持續性。在6月份，我處根據公司的規章制度和國家相關法規、行業標準，建立了工程設施設備管理，工程人員日常服務規范等規章制度，經公司領導審核后在服務處推行。部分制度上墻，各項質量記錄進行分類管理。

2、我處在農商行項目配置工程主管一名，工程班長一名，高壓值班電工二名，維修電工一名，對大廈設施設備進行了分類、專人管理，工程人員分工明確，做好工程方面“事事有人管，人人有事做”，我處根據吳江農商行大樓設施設備特點，對人員進行了相關操作、維護方面的培訓；對各項規章制度進行了培訓，使工程人員熟悉相關制度，依據制度進行工程服務活動。

四、積極與業主方設施設備管理部門及原施工單位的溝通、交流，相關問題及時處理。

1、進駐以來，我處在盡力提供優質的物業服務同時，積極與業主方處理好合作關系，多次通過各種方式與業主溝通交流，與銀行方分管物業管理工作的后勤管理中心（現行政管理部）保持著良好的工作聯系。對包括工程遺留問題在內的較多存在問題進行了溝通處理。

2、目前，農商行綜合大樓部分設施設備的維保處在施工單位維保階段，具體維保單位見下表： 序

寫字樓樓管 寫字樓樓管工作內容篇二

我去年在（迪西歐論文網）上寫和發表過一篇，我當時在實習，實在沒時間寫，是我同學介紹我的，信譽和質量還不錯吧，你可以去問問他們，希望能幫上你

希望對你有用，如果有幫助就采納一下吧

^_^ ^_^ 論我國智能樓宇物業管理摘 要：社會經濟水平的不斷提高促使家庭生活自動化、居住環境舒適化、安全化，由此也喚起了人們對住宅智能化的要求。美國、日本、歐盟等國家的科學研究機構已經將智能大廈的概念及模式逐步引入住宅小區的建設中，使人們對居家的概念發生了根本性的變化，居住條件和生活環境產生了質的飛躍，智能化住宅、智能住宅小區這一全新的概念應運而生，并成為未來房地產住宅市場發展的大趨勢。本文主要從智能樓宇的發展現狀、技術支持、主體即物業管理公司、管理工作、改善措施以及今后的發展趨勢等方面簡單的闡述了現代智能住宅小區的物業管理。關鍵字：我國智能樓宇物業管理 基本功能 發展現狀 優化方式 前景展望 前言隨著樓宇智能化的發展、社會經濟水平的不斷提高促使家庭生活自動化、居住環境舒適化、安全化，這喚起了人們對住宅智能化的要求。美國、日本、歐盟等國家的科學研究機構已經將智能大廈的概念及模式逐步引入住宅小區的建設中，使人們對居家的概念發生了根本性的變化，居住條件和生活環境產生了質的飛躍，智能化住宅、智能住宅小區這一全新的概念應運而生，并成為未來房地產住宅市場發展的大趨勢。所謂智能住宅小區是以住宅為平臺，兼備建筑、網絡通信、設備自動化、信息服務、集系統、結構、服務、管理為一體為住戶營造一個安全、舒適、便捷、節能、高效的居住和生活環境。智能住宅小區是現代建筑技術與現代通信技術以及現代計算機技術相結合的產物，其核心技術是小區的智能化系統。智能化系統也稱小區的綜合信息管理系統，是由小區物業管理系統和小區綜合信息服務系統來支持實現的。它能夠實現具有集成性、交互性、動態性的智能化物業管理模式，為住宅小區的業主和使用人提供高效率同時完善而多樣化的服務。一 智能化住宅小區物業管理的主體智能住宅小區物業管理的主體即物業管理公司，它以從事智能住宅小區的物業管理為主要經營管理業務，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧，是具有法人資格的經濟組織。物業管理公司具有管理水平起點高、專業技術性強、符合市場經濟運轉、管理體制科學、規范的特點。以管理智能住宅小區物業為經營服務的管理公司，它必須具有一支管理素質優秀的管理人員和技能水平突出的專業技術人員所組成的管理隊伍。能夠擔負起對智能住宅小區物業進行維護、保養、管理、提升等全面的服務，使基本目標明確，服務質量優良。二 智能化物業管理的基本功能智能化物業管理的目標是向人們提供：“方便快捷的信息通信、安全舒適的居住環境、高效便利的物業管理”。盡管不同地區、不同檔次的智能化物業管理的要求會有些區別，但是由于它是一種商品，就有共性，有一種市場標準。根據智能小區的智能化系統功能設置，一般智能化物業管理公司應該根據市場定位的不同（是中檔還是高檔？），選擇配備“安防監控”、“門禁管理”、“緊急求助”、“家庭安防預警”、“三表出戶”、“現代通信”、“有線電視”、“設備監控”、“小區一卡通”、“計算機物業管理”等智能化子系統，以及小區“電子大屏幕”、“背景音樂”、“電子商務”、“信息服務”、“vod點播”等。個人認為安防和通訊網絡是智能化物業管理公司首先要考慮的問題。三 智能化住宅小區物業管理的技術支持信息時代的住宅小區由于設置了智能化系統，使得人們足不出戶就可以進行網上選物購物，網上醫療咨詢，參觀瀏覽虛擬博物館、圖書館和世界各國的名勝景點，網上點播視頻節目，網上證券交易??另外，當家庭中發生警情（包括盜情警報、災情警報、突發事件等）時，家庭成員與小區管理中心可以在接到報警信息以后，隨時查詢和確認家中的安全狀況并及時實施最有效的防范措施。這些給人們提供了舒適、安全的環境和良好的信息交流服務空間的智能化系統，是以小區控制中心為中樞的，由家庭報警系統、停車管理系統、公共廣播系統、緊急電話求助系統、巡更管理系統和樓宇對講系統、周邊防范系統、閉路監控系統、電子公告牌系統等構成，形成一個有線與無線結合、固定目標（房間）與移動目標（汽車、人員）結合、多功能、全方位、智能化、系統性的神經網絡系統，向小區各住戶提供全方位優質可靠的安全服務。同時，在小區內建立高速寬帶、安全、可靠的內部網絡，提供internet信息和資源共享，完成小區內部信息發布服務、物業管理，設備集中監控，實現住宅小區的智能化管理。四 我國智能物業管理行業生存發展的現狀

（一）、綜合管理體制不順、執法能力較差 智能樓宇物業管理的管理對象雖然是房地產產品，但它服務的對象是人，造成很多社會問題交織在一起，極其復雜。這些社會關系中最重要的是與政府部門之間的關系。在物業管理實踐中，很多物業公司與業主發生糾紛的問題是有法可依的，但無人執法。

（二）、政府對智能化物業管理在城市管理中的重要性認識不足，正面宣傳引導不夠 現階段各地政府還沒有把智能物業管理當作城市管理的一個重要環節，只是或多或少地將其視為一種實現住宅商品化的輔助手段。忽視了城市居住區管理是一個城市管理的重要組成部分。這種體制下使社區的物業管理不能融入城市管理的范疇，一定程度上阻礙了城市管理前進的步伐。

（三）、現階段公眾意識普遍較低，智能物業實踐坎坷曲折 由于中國特殊的國情，決定了一部分人物質文明先富有，精神文明匱乏。這部分人公眾意識較差，以個人的喜惡作為對物業管理規定的取舍標準。這些人動輒以媒體暴光，車輛檔道等行為對物業企業進行威脅，而通常物業公司都是盡量息事寧人，不愿擴大事態，最終以損失企業利益平息事態。現階段的物業實踐中由于人們錯誤的定位物業企業與業主的關系，使這種情況越來越普遍，為物業管理無形中增加了難度。

（四）物業服務和市場價格嚴重背離，物業企業生存艱難 智能小區比普通小區在各方面都有所提高和改善，在收費等方面也要比普通非智能小區昂貴。但在物業收費定價方面，政府主要考慮的是社會穩定和現階段人民群眾的經濟承受能力，核定的收費價格往往低于物業企業市場運做的成本，造成大部分物業企業長期入不敷出，甚至虧損嚴重。五 如何優化智能物業管理 住宅小區的智能化建設是大勢所趨，有著廣闊的發展前景。智能小區中智能技術所帶來的服務理念及模式是在其運營過程中體現出來的，最終是通過物業管理實現的。因而物業管理的優劣直接影響到智能小區的智能化效果，優化物業管理至關重要。

1、優化物業管理的前提是開發商改變觀念

開發商應該意識到，智能小區的物業管理不同于傳統模式下的物業管理，是以知識管理為主導的先進管理體系，這種體系的有效運作在滿足開發商個體利益的同時實現了為住戶提供安全、高效、舒適及優化環境的目標。開發商所銷售的不再僅僅是傳統意義上的住宅，而包含了許多服務。在此前提下，物業管理公司就應該在項目策劃階段就介入并與開發商共同完成智能化系統的定位；在設計階段提出合理建議；在實施過程中派專業人員進行現場跟進及有效監控，最終確保建成后的智能化系統有效運作。

2、要優化物業管理就必須使物業管理向專業化、社會化、市場化方向發展

目前，有3個主要因素制約著物業管理在智能小區的正常開展。一方面，當前國內的物業管理尚未進入社會化、集約化的經營方式，大多數為一家物業管理公司管理一個樓盤，物管公司不成規模，其管理與技術的層次與能力必然低下。就大多數物管公司狀態而言，尚難勝任智能小區的管理工作。另一方面，物管缺乏專業人才，管理人員技術水平低。物管所需配置的計算機及自控方面的專業人員工資水平較高，是一般規模物管公司難以承受的。此外，智能系統的復雜性、精密性、高技術含量及更新快等特點，使其運行、維護、保養費用較高，而因經濟等因素制約目前國內大多數地區智能小區物管費收入不可能與物管公司成本支出相抵。這幾方面原因致使許多智能小區中智能系統維護不及時，設備故障率高，一些智能小區將智能化系統棄之不用。

因此，要優化物業管理，就必須讓物業管理公司走向市場，向專業化方向發展。中小型物管公司可通過兼并、聯營等途徑形成集約化經營模式，克服“小而全”的弊端，向專業化方向發展。通過資源的優化配置，特別是專業技術人員的合理配置，根據物業所需靈活地進行內部人員調配，來達到降低成本提高效率的目標。

3、要優化物業管理就應該建立、健全各項規章制度 完備、嚴密、科學、合理的規章制度是搞好智能小區物業管理工作的“軟件”。物管公司必須依據各種智能設備及通訊系統的特性制定相應的維護、保養制度并進行定期檢修。建立、健全資料、檔案管理制度，及時對自動經管理系統設備運行的統計資料進行總結、整理，并提出防范措施，防患于未然。此外，物管公司還應建立各項工作的標準流程，制定崗位責任制、應急措施等等。只有完整、科學合理的規章制度作為保障，才能使物管工作正常、有序地開展下去。六 未來智能物業行業發展前景的展望

（一）國民經濟的持續增長，將為智能物業行業的發展提供廣闊的空間 經濟發達國家的經驗表明：當人均gdp超過800美元之后，人們對住房面積的需求將持續增加，居住質量將快速提高。住宅小區的智能化建設是大勢所趨，有著廣闊的發展前景，這也為未來智能物業行業的發展提供廣闊的空間。

（二）、豐富的勞動力資源為行業的發展提供了可靠的人力資源保證 智能建筑的物業管理在運作過程中涉及的知識面很寬，它涉及行政管理學、心理學、公共關系學、經濟學、系統工程學、法學等，還涉及到城市規劃學、建筑學、土木工程學等多方面，因此，合理、正確選拔合適人才對智能小區物業管理很重要。所以說現階段勞動力資源也是智能物業得以加速發展的可靠保證。

（三）、物業行業發展的外部環境越來越成熟 美國、日本、歐盟等國家的科學研究機構已經將智能大廈的概念及模式逐步引入住宅小區的建設中，使人們對居家的概念發生了根本性的變化，居住條件和生活環境產生了質的飛躍，智能化住宅、智能住宅小區這一全新的概念應運而生，并成為未來房地產住宅市場發展的大趨勢。

（四）專項維修資金制度的建立，為業主和物管企業解決了后顧之憂 有了完善的住房專項維修資金制度做保障，業主從此不再擔心因為資金問題，住房得不到有效的修繕，物業企業也不用因為接管舊小區為籌集修繕資金而發愁。綜上所述，成績和問題并存，希望和矛盾同在，前途是光明的，道路是曲折的，為了我國智能物業發展的美好明天，讓我們齊心協力，共創未來。結束語 從當今世界智能化住宅小區物業管理的發展中，我們不難發現物業管理的發展也是與本國的政治、經濟、文化、科技及生活習慣相關的。與世界發達國家相比，我國的物業管理水平還有很大的差距。但是，相信隨著我國經濟的不斷提高，智能化住宅小區的不斷發展，智能樓宇物業管理必將有美好前景。參考文獻 1 建筑智能化系統概論 孫景芝主編 2005年6月出版 2 智能小區九大系統設計與實現[m】 黎連業編 2001年科學出版社 3 綠色住宅概論 王立紅編 2003年出版 4 社區物業管理[m】 卓思廉編 2007年北京郵電大學出版社 5 物業管理企業戰略管理 韓朝 陳凱編 2008年清華大學出版社

寫字樓樓管 寫字樓樓管工作內容篇三

目 錄

◎ 管理目標 ◎ 管理原則 ◎ 管理辦法 ◎ 服務項目 ◎ 具體方案

早期物業管理介入階段

前期物業管理階段

一、接管驗收管理方案

二、業主入伙管理方案

三、治安管理方案

四、消防管理方案

五、綠化保潔方案

六、房屋、設施設備管理方案

七、娛樂設施管理方案

八、水系使用管理方案

九、財務管理方案

十、質量管理方案

十一、檔案資料管理

十二、人力資源管理 ◎智能化系統的管理和維護

◎機構設置及人員配置 ◎物業管理收支預算

管理目標（按照物業具體情況描述）

為充分體現開發商建造的開發初衷，開創高檔寫字樓的新時代，我們將本著物業公司“真誠、善意、精致、完美”的企業精神，及“科學規范、竭誠高效、安全文明、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理理念，對理想大廈實施科學的管理、提供優質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，創建出一套與業主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。

大廈管理工作將參照地方和全國物業管理優秀示范大廈評定標準，確保業主綜合滿意率達到95%—98%以上。

管理原則

為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程將始終把握以下原則：

（一）服務第一、管理從嚴的原則：

“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，提供優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。

（二）專業管理與業主自治管理相結合的原則： 在日常管理中，要充分發揮兩個積極性，即物業管理公司的積極性和業主（租戶）的積極性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主的要求，通過管理處對物業實施專業化的管理，同時努力爭取業主（租戶）的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同創建文明的辦公環境。

（三）物管為主、多種經營的原則：

在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主（租戶）不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業主（租戶）服務。

管理辦法

（一）實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化建議，構筑一個優秀的物業管理硬件環境。

（二）成立理想 大廈管理處，配備專業管理人員，實施專業化管理。

（三）在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，積極培養高素質的管理人才，為理想 大廈組建一支高素質的物業管理隊伍。

（四）導入iso9000質量管理理念，緊密結合物業具體實際，制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務。

（五）嚴格遵守《廣東省物業管理條例》等有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案；與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為。

（六）運用cs系統（顧客滿意戰略），建立富有親和力的管理和服務模式。

（七）采取智能化手段構筑社區信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。

（八）運用cis系統設計，進行整體形象策劃包裝，形式獨特、鮮明的形象系統，以提升物業的整體品位。

（九）依照市場化、企業化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經營。物業管理服務項目

（一）公共服務項目：

1、協助公安部門維護大廈內的公共秩序，實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理；

2、公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運；

3、大廈共用部位和公共設施設備維護和保養；

4、公共綠地園藝的培植和保養；

5、室內公共場所綠化擺放養護；

6、對大廈的各類資料進行管理；

7、未裝修房屋通風、打掃等服務；

8、電話及訪客留言轉告；

9、雨傘、雨衣臨時借用；

10、節日環境布置；

11、重要時刻提醒服務；

12、代訂報刊、信件收發；

13、代聘鐘點工服務；

14、代收代繳水、電、寬帶網絡費、有線電視收視費和衛星電視收視費；

15、代叫出租車；

16、代辦保險；

17、義務安全用電常識宣傳。

（二）有償專項服務項目：

1、大廈內物品搬運；

2、各項健身、娛樂活動；

3、機動車輛清洗：

4、提供大廈報警室內系統維護服務；

5、提供小型商務會議場所及服務；

6、商務中心服務；

7、辦公區域綠化供應及代為養護；

8、辦公區域報警系統維護及接警服務；

9、辦公區域設備設施上門維修安裝等；

10、代訂車、船、機票；

11、代訂代送飲用水。

具體方案

大廈的物業管理由早期物業管理介入階段與前期物業管理實施階段組成。在實際操作中，應分階段有重點、有步驟地落實相應工作。第一階段：早期物業管理介入階段

從業主、開發商及物業管理專業角度，對物業的規劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業管理的要求，又滿足廣大業主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節約成本。

一、管理內容：

1、從政策法規的角度，提供相應物業管理意見及依據；

2、參與評審物業規劃設計及建筑面積設計圖紙，提出相關改善及改良的建議；

3、從管理的角度，評審設施設備的選配，減輕后期管理的壓力；

4、提供有關公建配套設備設施的改良意見；

5、提供大廈公共部位環境設計的相關意見；

6、提供機電安裝及能源分配的相關管理意見；

7、提供功能布局、用料更改的相關管理意見；

8、提供有關樓宇材質保護的具體管理意見，減少因施工對材質造成的損傷；

9、提供標識系統設計、配置的相關管理意見；

10、參與開發商市場營銷中與物業管理有關事宜的協調和溝通；

11、參與開發商物業竣工驗收。

二、管理措施：

1、熟悉、掌握物業管理法規政策，做到有法可依，有章可循；

2、學習、運用各類專業技術知識，提高早期介入的專業技術含量；

3、制定早期介入計劃，積極穩妥地開展工作；

4、參與有關工程聯席會議，協調各方面關系； 第二階段：前期物業管理階段

前期物業管理階段可分為接管驗收管理、業主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設備設施管理、娛樂設施管理、水系使用管理、財務管理、質量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。

一、接管驗收管理方案

為確保大廈的環境、建筑和設施設備等符合有關法規政策及規劃設計的要求，維護業主的合法權益，為日后物業管理工作的展開奠定基礎，物業接管前必須進行嚴格的驗收工作。

（一）、管理內容：

1、了解物業建設的基本情況，與開發商及時溝通，確定接管驗收時間；

2、編制《物業接管驗收計劃》，確定物業驗收的標準、方法和日程安排；

3、與開發、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對物業進行現場初步驗收，并將驗收結果記錄在《物業交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。

4、與開發、施工單位一起，對物業進行現場復驗，直至符合規定的要求和標準；

5、與開發、施工單位聯合進行物業交接：（1）核對、接收各類房屋和鑰匙；

（2）核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；（3）核對、接收各類設施設備；（4）核對、接收各類標識。

（二）管理措施：

1、組建接管驗收小組，負責接管驗收工作；

2、開展接管驗收培訓，提高對接管驗收重要性的認識；

3、掌握物業驗收的標準和程序；

4、制定接管驗收規程，按程序辦理接管驗收手續。

二、業主入伙管理方案

在辦理業主入伙手續時，為業主提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理處的形象，給業主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視業主入伙工作的管理。

（一）管理內容：

1、準備業主領房所需資料；

2、布置業主入伙現場，為業主辦理領房手續提供一條龍服務；

3、按領房流程辦理領房手續：

（1）憑業主所持的入伙通知單和各類必備證明，發放交房資料；（2）陪同業主驗房，辦理領房手續；

（3）收回業主按規定填寫的各類表格，收取業主應繳納的費用；

（4）對驗房交接中發現的房屋質量問題，經業主確認后，填寫《業主驗收交接表》，并與業主約定時間，及時解決。

（二）管理措施：

1、制定《業主領房程序》，準備各有關所需資料；

2、按照業主領房程序，安排工作流程；

3、策劃業主入伙現場布置方案；

4、熱情接待，百問不厭，虛心聽取業主意見；

5、按規定辦理業主入伙手續。

三、治安管理方案

在大廈物業管理中，適當運用現有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護物業和業主的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大業主所關注，特制訂常規防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。

（一）管理內容：

1、常規防范：采取站崗執勤與巡邏執勤相結合的方式，協助公安機關維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業、業主（租戶）安全的行為。（1）門崗的任務： ? 禮儀服務；

? 維護出入口的交通秩序；

? 對外來車輛和人員進行驗證、登記和換證；

? 制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進入大廈； ? 夜間對外來人員進行詢問和登記； ? 嚴禁攜帶危險物品進入大廈；

? 遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記； ? 為業主提供便利性服務。（2）巡邏崗的任務：

? 按規定路線巡視檢查，不留死角；

? 巡查車輛停放情況，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作； ? 對大廈內的嫌疑人員進行檢查防范； ? 對大廈及樓宇安全、防火檢查； ? 裝修戶的安全檢查；

? 防范和協助公安部門處理各類治安案件； ? 防范和制止各類違反大廈管理制度行為。

2、技術防范：

應用安全報警監控系統、電子巡更系統，對大廈內的治安情況實施24小時監控，以確保安全。

（1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監視和定點錄象措施，并及時通知值班保安，進行現場處理。

（2）值班保安接到治安報警，應迅速趕到現場酌情處理，并把情況反饋到監控中心，監控員對報警處理情況作詳細記錄，留檔備查。

（二）、管理措施：

1、實行半軍事化管理，制定保安管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作責任心；

2、強化保安人員的內務管理，開展系統化軍事素質培訓，提高保安人員的思想素質和業務技能；制定《緊急事故處理辦法》，定期組織演習；

3、加強保安人員的行為規范教育，服裝統一，佩證上崗，語言文明，舉止得當；

4、嚴格執行保安巡更點到制度，確保巡邏質量；

5、監控中心定期檢修、保養，確保監控設備完好；

6、保證監控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。

四、消防管理方案

消防管理是物業安全管理的重點，因此要根據消防法規的要求，結合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業主的生命財產安全。

（一）管理內容：

1、做好消防監控中心的管理；

2、做好消防設施、器材的管理；

3、保持消防通道的暢通；

4、加強裝修期間的消防安全管理；

5、嚴禁違章燃放煙花爆竹；

6、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；

7、防止電器短路等引發火災因素。

（二）管理措施：

1、制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實；

2、制訂消防事故處理預案，防患于未然；

3、建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習；

4、定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發現隱患，及時消除；

5、做好消防器材、設備的檢查保養，使之始終處于完好狀態；

6、制止任何違反消防安全的行為；

7、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業主傳授消防知識；

8、發生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。

五、綠化保潔管理方案：

綠化保潔直接關系到大廈形象及業主工作環境，也是測定環境質量的一個重要指標。

（一）管理內容：

1、綠化養護：綠化工應做到管理日常化、養護科學化。（1）根據氣候，給花木適量澆水；

（2）根據花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；（3）制定預防措施，防治病蟲害；

（4）及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正，整修或補種合適的苗木、花草；

（5）對大廈內部公共場所進行綠化布置和養護；（6）定期對建筑小品進行修飾；

（7）做到大廈周圍綠地和花草植被養護完好。

2、清潔衛生：通過日常保潔工作，使大廈公共環境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。

（1）根據材質選擇最佳保養方法，定期上光打蠟，保持材質表面光亮整潔；（2）公共衛生間設專人巡回清潔，保持整潔無異味；

（3）樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積；（4）大堂設專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬；（5）大廈各公共區域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場所現象，隨時清除各類污漬、積水；

（6）每天定時（正常上班時間前）收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏，每周對垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房內外墻壁及地面，每月對垃圾房消毒二次；

（7）定期進行外墻清洗；

（8）各類公共照明、消防等設施，每月保潔一次；（9）定期對下水道等排污管道清理一次；（10）告示牌、指示牌等每天保潔一次；

（11）電梯轎廂每天保潔二次，每月對電梯門槽進行一次清潔；

（12）春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）；（13）對違反環境衛生管理規定的行為進行制止。

（二）管理措施：

1、建立綠化保潔制度，按月制訂養護計劃，按操作規程規范操作；

2、加強業務培訓，增強專業技能，聘請專業人員指導養護；

3、落實“三查”（綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強日常監督檢查，按月考核，確保綠化服務滿意率98%、保潔服務滿意率98%；

4、強化行為規范管理，服裝統一、標識齊全、言行文明。

六、房屋及公共設施設備管理方案：

房屋管理，尤其是共用設施設備的管理，直接影響到大廈的形象、物業的使用年限及使用安全，直接關系到業主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。

（一）管理內容：

1、房屋公共部位管理：根據現狀，大廈內房屋可分為已領房、空關房和公共用房。

（1）業主已領房：

? 房屋交付時，及時與業主簽訂業主公約，書面告知房屋裝修管理規定，并建立業主檔案；

? 加強裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節嚴重者，提請有關行政管理部門依法處理；

? 裝修期間，應及時進行房屋公共部位的保護，確保房屋的安全、美觀。（2）空關房（含業主托管房）： ? 管理處應每月通風打掃一次；

? 對房屋和設施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發現問題或盡快處理，或及時通知業主。（3）公共用房

?做好公共用房（商務中心、公共設施用房等）的維護、保養，發現破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。

2、設備設施維護：

（1）公共水電設施設備定期巡查，發現損壞，及時維修；（2）公共衛生設施每周檢查一次；

（3）水泵、鍋爐、純凈水等設備每天巡查兩次；

（4）電梯機房，每周保養一次（半年保養和一年保養按規定進行）；（5）中央空調機組設定專人管理，定期巡查，確保出風口正常；（6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；

（7）智能化系統采用日常巡視與定期保養相結合，制實時運行檔案；

（5）對業主（租戶）自用水電設施報修，應按規定填寫《有償服務聯系單》，確保維修及時率與合格率。

（二）管理措施：

1、加強裝修戶管理，督促業主做好裝修前期申報工作，并經常進行現場檢查，發現問題及時制止；

2、對所有的管理人員進行全面培訓，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統的操作及維護；

3、對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態；

4、對所有的設備幾配件建立詳細檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產品的更新換代；

5、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達98%以上，且有回訪制度和記錄；

6、采取日常巡視及定期保養相結合的辦法，確保房屋及配套設施完好率達98%以上。

七、娛樂設施管理方案

確保健身娛樂設施的安全使用，為業主提供一個豐富多彩的娛樂休閑環境。

（一）管理內容

1、每周對健身娛樂設施進行不少于一次的安全檢查：

（1）活動設施有無破損，有無因破損產生的尖角、裂縫等外露的鋒利部分，秋千的吊繩、吊環、螺絲的牢固程度等；

（2）健身器械是否有松支，地面是否過滑，防護墊是否起到應有作用；

（3）臺球、乒乓球、棋牌室地面是否過滑，臺子是否松動，附屬的電器是否絕緣良好，球拍、球板及球桿是事有外露的鋒利部分等；

（4）網球場、籃球場的場地是否有不安全因素，球網、球架等有無破損和松動，是否牢固；

2、對存在不安全因素的娛樂設施及時做好停用標識，組織檢修；對無法修復的，按手續申請報廢；

（二）管理措施

1、小區設安全檢查負責人，對健身娛樂設施正常使用行使一票否決權；

2、安全檢查人員須如實填寫健身娛樂設施安全檢查表，并妥善保管，每月上報管理處主任。

八、水系使用管理方案（此項內容視具體配套情況增減）

通過有序的管理，確保大廈水系運行正常，有效節省管理成本。

（一）管理內容

1、定期巡查泵房設施，確保設施設備運行正常；

2、定期清潔蓄水池，保持水質潔凈；

3、專人管理蓄水池，定時開放。

（二）管理措施

1、測算水系運行成本，結合小區實際，制定使用規定；

2、建立設施設備檔案，做好巡檢記錄；

3、按規定操作，發現異常，及時報修。

九、財務管理方案：

通過財務管理，在改善財務狀況的條件下，不斷擴大財務成果，提高企業經濟效益。

（一）管理內容：

1、加強現金收支管理；

2、搞好財務核算；

3、及時統計物業維修更新費用使用情況，每半年公布一次（每年公布一次）

4、做好預算和決算工作；

5、認真審核報銷票據，嚴格控制費用報銷；

6、及時掌握財務收支狀況，做好財務分析，為領導決策提供依據。

（二）管理措施：

1、根據財務法規政策，制定財務管理制度；

2、財務人員持證上崗，規范操作；

3、抓好財務人員業務培訓，不斷提高業務素質；

4、加強成本控制；

5、加強財務監督和財務檢查。

十、質量管理方案：

導入iso9000質量體系標準，實施全面質量管理，有助于實現“以人為本”的管理理念，有助

于實現決策、計劃與控制、協調的結合，實現既定的質量目標。

（一）管理內容：

1、參照iso9000質量體系標準要求，制定大廈質量工作計劃；

2、實施所制訂的工作計劃和措施；

3、對照計劃，檢查執行的情況和效果，及時發現和總結存在問題；

4、根據檢查的結果，采取相應的措施，鞏固成績、吸取教訓。

（二）管理措施：

1、抓好管理人員的質量學習，開展質量管理培訓教育工作，不斷提高質量意識；

2、制訂質量責任制，保證質量管理工作落到實處；

3、接受公司對大廈管理工作的現場指導；

4、配合公司開展質量體系審核，發現問題及時糾正，對系統性的問題制定整改方案。

十一、檔案資料管理方案：

加強檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護管理的連續性和規范化，便于房屋及設施設備的檢查、維護、更新和與業主的溝通、聯系。

（一）管理內容：

1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設施設備資料等；

2、業主檔案：所有業主購、租房合同（復印件），業主基本情況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表等；

3、財務檔案：逐年形成的園區財務收支報表、物業維修基金使用報表等；

4、文件檔案：有關物業管理法規政策、公司文件等；

5、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監控記錄、榮譽資料等。

（二）管理措施：

1、制定檔案制度，并嚴格執行；

2、專人管理（由負責內勤的管理員擔任），專室專柜，編目造冊，存放有序并且尊重業主隱私，保守秘密；

3、科學管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%；

4、逐步實現智能化管理，計時可靠的掌握相關信息，提高管理水平。

十二、人力資源管理方案 一流的物業需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質的管理人才和專業技術人才，而人才的管理與培訓，對于保持員工的高質量，提高物業管理的水平，具有十分重要的意義。

（一）管理內容：

1、按照合理的人才結構，配置各類人才；

2、任人唯賢，量材錄用；

3、開展業務培訓，全面提高業務素質；

4、進行業績考核，優勝劣汰。

（二）管理措施：

1、制定崗位責任制，做到責、權、利分明；

2、建立約束與激勵相結合的運行機制，充分調動工作積極性；

3、加強思想作風建設，樹立全心全意為業主服務的觀念和企業的品牌意識；

4、崗前培訓與在崗培訓相結合，走出去培訓與請進來培訓相結合；

5、全面考核，做到公開、公平、公正。

智能化系統的管理和維護

（一）建立一支設備運行及維護人才隊伍

將組建一支精干的設備運行及維護專業技術隊伍，熟悉設備性能及隱蔽線路走向，并邀請相關單位（如系統設置、安裝單位）對所有技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統的操作及維護。

（二）管理人員的業務素質培訓 對所有的管理人員進行全面培訓，讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。

（三）建立設備技術檔案 對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，包括型號、技術參數、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態。

（四）建立設備運行檔案

建立對消防監控系統的實時運行檔案，使操作人員對系統的正常運行了如指掌，并對系統的報警信息作正確的分析及存盤。

（五）建立供貨商檔案 對所有的設備及配件建立詳細檔案，包括型號、產地、制造單位、供應單位等等，并與供貨商、制造商保持聯系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產品的更新換代。

（六）日常巡視與定期保養

日常的巡視檢查是及時發現問題的最佳途徑，而定期維護是發現、解決軟性隱患的最佳辦法。對此將采取日常巡視及定期保養相結合的辦法以確保設備安全運行。

機構設置及人員配置

（一）物業管理機構設置及人員配備

1、機構設置

根據物業管理的需要，現對物業管理機構的設置和人員的配備作如下安排： 據_________的具體情況，擬配備___人，具體配備如下：（1）經理1人；（2）助理1人；

（3）管理部：管理員___人；

（4）工程部：主管___人，維修工___人；

（5）保安部：隊長___人，保安___人（分3班，每班___人：主入口___人，次入口___人，巡邏___人），監控員___人（分3班，每班___人）；

（6）保潔部：主管1人，領班1人，技工___人，清潔工___人，綠化工___人。

（二）管理職責：

1、主任全面負責物業管理處的工作；

2、管理部負責行政事務管理、人力資源管理、檔案資料管理、財務管理、小區裝修管理、會所管理、社區文化建設和業主接待、回訪等；

3、工程部負責房屋共用部位和共用設施設備的日常維護保養、智能化系統的管理及開發、業主委托維修服務等；

4、保安部負責維護小區公共秩序、交通車輛管理、消防管理和消控、監控中心管理等；

5、清潔綠化部負責園區共用部位、公共場所、公共設施的保潔，負責綠化的培植、養護及業主相關的委托服務等。

物業管理收支預算

（各有關基數和百分比可視物業具體情況進行調整）

（一）物管收入：__________元/年

1、物管費收入（總建筑面積___㎡，物管費標準按___元/㎡?月計，出售、租率按95%計，空置房物管費按原標準的70%計）：______元/年；

2、車庫停車泊位管理費收入（地下停車泊位___個，管理費按___元/個?月計；地上車庫___個，管理費按___元/個?月計；出售率以70%計）：___元/年；

3、車庫停車泊位出租收入（地下停車泊位和地上車庫，未出售率以30%計，出租標準分別為___元/個?月和___元/個?月計；露天停車泊位出租標準___元/個?月，出租率為___%）：______元/年；

4、經營用房收入：______元/年；

5、有償服務收入：______元/年。

（二）物管支出：______元/年

1、工資：______元/年；

（1）主任1人 ______元/年（2）管理員 ______元/年（3）工程主管 ______元/年

（4）日常維修人員 ______ 元/年

（5）高配值班人員3人 ______元/年（6）保安隊長 ______ 元/年

（7）保安人員（含監人員）______元/年（8）消控中心 ______元/年（9）車管員 ______元/年（10）清潔工 ______元/年（11）綠化工 ______元/年

2、工作餐費：______元/年；

（消控人員、車管員及保安員______元/月?人，管理人員、維修工______元/月?人）

3、福利、教育、工會經費：______元/年；

（福利費為工資的14%，教育費為2%，工會經費為2%）

4、社會保險費：______元/年；

5、辦公費：______元/年；（1）辦公耗費：______元/年（2）交通費：______元/年（3）通訊費： 元/年 電話費： 元/年

手機費： 元/年（配置人員：主任、工程主管）（4）服裝費： 元/年 管理人員： 元/年

維修、車管員、消控人員、清潔工： 元/年

6、保潔費用： 元/年； 清潔用品消耗費： 元/年

7、綠化費： 元/年；

（1）公共區域花卉盆景費： 元/年（2）節假日布置費： 元/年

（3）綠化工具、用藥費： 元/年

8、保安耗費： 元/年；

（1）保安公司管理費： 元/年（2）保安耗材費： 元/年（3）保安服裝費： 元/年

9、共用設施設備維修費： 元/年；（1）電梯維護、年檢費： 元/年

（2）其他共享設施設備維護、材料費： 元/年（含中央空調、水泵、消監控、配電房、照明電器、樓宇日常維護及小修，不含中修、大修）

10、固定資產折舊費： 元/年；

11、遞延資產攤銷費： 元/年；

12、不可預見費費： 元/年；

13、稅金： 元/年。收支預算的說明：

1、收入 元，支出 元，盈虧 元；

2、本預算未計入中央空調、電梯、水泵的運行能耗費和公共區域水電費；

3、本預算未計入排污費；

4、本預算未計入垃圾清運費；

5、本預算未計入消防耗費；

6、本預算未計入外墻清洗費；

7、本預算中工資標準參照當地物價及工資水平；

8、本預算未計入報警中心和商務中心收支；

9、本預算未計入物管公司收益；

寫字樓樓管 寫字樓樓管工作內容篇四

寫字樓裝修管理規定

為了加強蜀都中心二次裝修管理大廈內人員和公共設施設備的安全，對裝修現場的規定如下：

一、施工過程中，本裝修公司的所有建筑材料、建筑垃圾不得堆放在裝修區域以外，特別是電梯口或者其他公共區域，（建筑垃圾必須“袋裝化”集中放于施工區域內，清運時間為周一—周五19:30—22:30，周六為14:30—22:30，周日為9:30—22:30）如有發現將處于50元/袋由我方代為清理。

二、如有下列違規現象的裝修單位，應立即停工整改，并且在未經取得物業服務中心的同意下禁止施工：

1.在開工之前，成品保護不符合規范的（成品保護規范：貨運電梯到裝修區域安全出口出做成品保護，地面彩條布上面鋪設地板，墻面彩條布須做到1.8m高）。

2.裝修區域內未按照規定配備滅火器（裝修范圍內每100平方米必須保證至少2具4公斤的手提滅火筒，不足100平方米按100平方米計算)；

3.施工現場未配備臨時電箱；

4.裝修區域內使用的木工板未刷防火涂料；

5.裝修材料部符合寫字樓防火等級規范的；

6.未按照物業服務中心備案的圖紙施工的；

7.破壞大廈的主體結構和改變大廈外觀形象的；

8.妨礙物業服務中心工作人員正常巡查巡視的；

9.石膏板吊頂、檢修孔不合理的（管道主閥門、各支路閥門和計費模塊須開檢修孔，且檢修孔不得小于500mm*500m，空調回風口下方需預留足夠的空間，便于后期檢查。

10.新增加的空調未接入計費系統的。

11.挪用或損壞公共消防設施設備和器材的。

三、施工時間在建筑物內無人入住時，裝修時間為8:00—20:00。但有客戶入住后，正常施工時間為周一至周五19:00—次日6:00、周六13:00—6:00。如需超時工作或在規定時間外工作，事先必須物業服務中心書面同意（額外施工時間不得進行會產生噪音、異味、粉塵等影響他人工作的施工，否則物業中心有權以任何有效方式停止違法規定的裝修行為）。

四、裝修材料運輸必須使用指定電梯，不得運輸超長超寬超重材料；運送貨物時不得使用硬質的運貨手推車，如有違反立即停止使用電梯。

五、裝修施工單位之施工人員不得赤足，不得穿背心、拖鞋。亦不得在非工作區域內逗留，不得隨地吐痰。不得大聲喧嘩，不得使用任何放聲設備如收音機、電視機等。絕對禁止賭博、飲酒等。

六、裝修期間損壞、破壞公共設施設備的，應照價賠償。

防患于未然，望各位裝修單位積極配合我物業中心的各項工作，為蜀都中心群體人員打造出一個安全、舒適、干凈、整潔的辦公環境。

注：未盡事宜以最新《蜀都中心寫字樓裝修管理規定》為準。

物業服務中心2023年8月21日

寫字樓樓管 寫字樓樓管工作內容篇五

我司2007年通過公開投標中標中國江蘇吳江農村商業銀行股份有限公司（以下簡稱吳江農商行）綜合大廈物業管理項目，于2008年1月15日派員介入吳江農商行前期物業管理，主要提供施工現場安全防范和電梯駕駛服務，2008年5月初正式接管吳江農商行綜合大樓物業管理服務。江蘇吳江農村商業銀行股份有限公司于2004年8月由吳江市農村信用合作聯社改制成立，是中國銀監會成立以來全國第一家改制組建的股份制農村商業銀行。吳江農商行總行綜合大樓位于吳江市經濟技術開發區中山南路1777號，建筑面積2萬余平方米，主體20層，裙樓3層，地庫兩層，另有獨體食堂3層。配備兩臺1600千伏變壓器，備一臺600千伏柴油發電機。主要功用為吳江農商行總行大樓辦公及部分營業業務。吳江農商行項目與其他物業項目相比，具有鮮明的特殊性。第一、該項目開發方、業主方均為吳江農商行，不存在開發商與小業主的區分。其次，由于銀行工作的需要，綜合大樓設金融會所，大型會議中心，宴會包廂等設施，會務服務、宴會服務、會所服務等服務較多，對此類服務的要求較高。再次，因為開發方（業主）與使用方（小業主）主體相同，業主對于大廈設施設備功用較為了解，業主對于大廈物業服務極為重視，吳江農商行股份有限公司監事會監事長親自分管物業管理工作，物業服務活動處在業主方的監督、管理中，對物業服務標準要求嚴格。最后，因大樓業主不是專業變壓器開發企業，在房屋開發、接管驗收與管理維護上不及專業變壓器開發企業正規。我處5月初進駐吳江農商行綜合大樓以來，在設施設備管理上，根據銀行特殊情況，做了如下工作：

一、工程人員跟進相關施工，加強對設施設備的了解，學習相關操作，收集相關資料。

1、公司對農商行項目很重視，早在大廈裝修施工仍在進行的3月份，即派出公司工程方面的精兵強將介入現場。幾名工程人員在施工現場，克服工地變壓器臟亂，住宿條件較差等困難，對裝修施工、水電安裝、水暖安裝、消防監控施工等施工項目進行了有效的跟進。

2、我處工程人員進行了合理分工，采取根據所長，分工跟進的方式，分組對各類施工進行現場跟進，與施工單位現場施工人員進行溝通，了解相關設施設備的性能、使用、維護技能，并收集了相關圖紙、設備說明書、施工單位負責人聯系方式等相關資料，建立了設備檔案。

3、在前期介入中，我處工程人員發現了一些施工方面的問題，有些當時與施工單位提出，及時糾正。有些施工單位不愿意整改的問題，我處也記錄在案，以便日后提出。

二、對前期裝修施工、水電安裝遺留的工程問題，及時發現和匯總，報業主方聯系施工方跟進，并全程跟蹤。

1、在吳江農商行總行綜合大樓通過相關政府部門的竣工驗收后，我處提出 需按照物業接管驗收的標準進行接管驗收，由于農商行開發、使用主體的特殊性，盡管我處進駐后多次通過各種方式提出需要按照相關標準進行接管驗收，但接管驗收一事不了了之。

2、進駐后，農商行原后勤管理中心個別人員以部分設備交予相關廠家、原施工單位維保為由，對我處工程部巡視檢查相關設備進行阻止。我處克服困難，頂住壓力，在不與相關人員發生正面沖突的前提下，對大廈設施設備進行了巡檢，發現了較多前期工程遺留問題，并進行記錄。以《工作聯系單》的方式及時向業主方后勤管理中心匯報，由后勤管理中心聯系施工單位整改，并對整改效果進行驗證。

三、制訂設施設備管理、工程服務相關制度，落實到人，嚴格執行。

1、早在前期介入階段，服務處即醞釀制訂相關規章制度，以制度管人，以規程辦事，確保管理的有效性和持續性。在6月份，我處根據公司的規章制度和國家相關法規、行業標準，建立了工程設施設備管理，工程人員日常服務規范等規章制度，經公司領導審核后在服務處推行。部分制度上墻，各項質量記錄進行分類管理。

2、我處在農商行項目配置工程主管一名，工程班長一名，高壓值班電工二名，維修電工一名，對大廈設施設備進行了分類、專人管理，工程人員分工明確，做好工程方面“事事有人管，人人有事做”，我處根據吳江農商行大樓設施設備特點，對人員進行了相關操作、維護方面的培訓；對各項規章制度進行了培訓，使工程人員熟悉相關制度，依據制度進行工程服務活動。

四、積極與業主方設施設備管理部門及原施工單位的溝通、交流，相關問題及時處理。

1、進駐以來，我處在盡力提供優質的物業服務同時，積極與業主方處理好合作關系，多次通過各種方式與業主溝通交流，與銀行方分管物業管理工作的后勤管理中心（現行政管理部）保持著良好的工作聯系。對包括工程遺留問題在內的較多存在問題進行了溝通處理。

2、目前，農商行綜合大樓部分設施設備的維保處在施工單位維保階段，具體維保單位見下表： 序號 單位名稱 維保項目 1 上海冠菱電梯公司 大樓電梯 2 江蘇鐘星消防公司 大樓消防設備 3 江蘇新億迪智能科技有限公司 大樓監控、音響 4 吳江金大陸電子有限公司 營業廳電子顯示屏 5 吳江玫瑰園農業科技有限公司 大樓樓內綠化 6 浙江開元安裝工程公司 大樓水電 7 華西霓虹有限公司 大樓樓層景觀燈 8 新成空調有限公司 大樓空調 9 水鄉綠化有限公司 外圍地面石材、部分綠化 10 樓層家具 蘇州桑尼、廣東優派服務處留有維保單位的聯系方式，發現問題及時與維保單位聯系處理。維護設施設備的正常運轉。

五、加強設施設備巡檢，發現異常按照《突發事件處理預案》處理。

1、服務處工程部根據相關制度，每日對大樓進行巡檢，包括抄寫水表、電表，對供配電設備進行檢查等。相關數據每周匯總一次書面報業主方。并根據季節氣候變化對大樓景觀燈等燈光的開啟時間提出建議，為大樓節約電能。

2、我處在日常巡檢中，發現水表流量異常，及時與施工單位浙江開元安裝公司聯系處理，減少了業主方損失。進駐以來，大樓發生過停電、電梯困人等事件，我處根據《突發事件處理預案》進行了處理，避免了事態擴大。

3、在安全防范方面，原施工單位提供的安防設備存在較多問題，設備經常出現不能正常錄像，顯示屏圖像不清晰，ck報警器不能正常設防等問題，我處均將相關問題記錄在案，并聯系維保單位修理，有些問題得到解決。農商行項目是公司接管的第一個寫字樓項目，沒有現成經驗可以借鑒，在管理上只能“摸著石頭過河”，我們采取“物業管理”+“酒店服務”的模式，注重了設備管理，加強了員工培訓，注重了規范服務。目前，我處物業服務已經步入正軌，入駐以來，我處維護了大樓設施設備的正常運轉，提供了多次會務服務、宴會服務和會所服務；安全防范上，大樓范圍內的車輛進行了有效管理，大樓內未發生責任盜搶事件和火險等意外。我處還配合農商行順利舉行了多次大型活動，如“新大樓喬遷儀式”、“職工代表大會”、“重陽節茶話會”、“變壓器生交流會”等，物業服務得到農商行領導的肯定。在取得成績的同時，我們也清醒的看到存在問題：

1、部分客服人員的業務水平距離業主方要求和工作需要還有較大差距，銀行營業區域每日人流量較大，來訪人員較多，對于前臺接待要求較高；銀行領導對于會務服務及宴會服務要求高，特別在服務的細節與時效性方面要求較高。現有部分客服人員在服務方面有待提高。

2、保安人員在工作責任心與安全防范技能方面不夠理想，工作靈活性不強，保安骨干不能真正起到帶頭作用，保安人員流動性較大，隊伍不夠穩定。

3、工程方面，有些前期遺留問題多次請維保單位到場處理，但問題沒有得到根本解決，少數設備存在“好一陣，壞一陣”的現象，性能不夠穩定。對一些目前由施工單位維保的設備，需要加強學習，為日后接管打下基礎。

4、部門之間配合方面有待加強，有時候遇到一些臨時性服務存在工作脫節現象；在進行突擊性服務工作時，顯得手忙腳亂。基于以上問題，服務處采取如下改進措施： 首先，提出明確工作目標，服務處提出近期最高目標是創建蘇州市優秀物業管理大廈，最低目標是親切服務，用心管理，讓業主滿意，為樓盤添彩。把農商行總行大廈物業服務工作向更高層次推進，建設一座安全、文明、和諧的農商行大樓。工作目標指明工作努力方向，鼓舞了員工士氣，促使員工提高工作熱情。其次，規范日常管理，對服務質量進行多頻次實時監控。管理人員每日對各部門工作進行巡視檢查，確保員工保持正常工作狀態，及時對員工不規范操作乃至違紀違規現象進行糾正。再次，提高工作的前瞻性，想在、做在業主前。通過近一年的管理服務，我們對農商行主要領導脾性喜好、銀行重點工作時間段、大樓物業服務重點難點等均有了解和體會，為加強管理水平，提高服務質量打下良好基礎。今后，要加強工作的前瞻性，跟得上業主需求不斷提高的節奏。第四，加強員工培訓，提高員工業務素質。目前，農商行項目管理員較多，包含項目經理在內共有9名，其中，具有建設部頒發的物業管理上崗證人員僅有兩名。工程人員對于目前仍在維保期內的設備商不夠熟悉，在弱電維護方面力量較為薄弱，員工整體業務素質需要提高。我們將開展以部門為單位的培訓活動，部門制訂培訓計劃并嚴格落實，同時鼓勵員工自學。第五，在提高項目盈利能力方面，我們設想是人員精練，一專多能。本項目為酬金制，提高利潤，只能從人員方面著手。我們鼓勵員工在做好本職工作的同時，積極向其他同事學習，努力做到有需要時，部門之間、人員之間通用。比如，會所人員在會所空閑時，可以參加會務、宴請服務；工程人員、保安人員在需要時，可以協助客服服務；辦公室管理人員也可以進行前臺接待、小安裝小修補等工作。第六，進駐近一年以來，本項目管理人員較為穩定，近10名客服人員中僅2人主動辭職。但操作層人員，特別是保安人員流動量較大。保安人員全年流動率達到300%以上。保安人員不穩定，給安全防范工作帶來了被動。我們初步設想是在可能的基礎上，請公司逐步提高保安人員待遇，特別是相關社會保障方面的待遇；拓展保安人員發展空間，對于優秀保安人員，除在保安部晉升外，可以報請公司選撥其到其他部門任職。同時，加強團隊文化建設，增強員工對于公司、服務處的認同感、歸屬感，提高團隊凝聚力，穩定員工隊伍。面對物業服務行業日新月異的發展變化，蘇房物業吳江農村商業銀行物業服務處將秉承公司“快樂服務，創造價值”的企業精神，加強內部管理，堅持服務至上，打造一支具有優質服務技能和良好服務意識的員工隊伍，不斷滿足業主飛速發展的物業服務要求，為公司的發展而不斷努力。