代理詞

審判長、審判員、陪審員：

湖南天恒健律師事務所接受本案被告趙正魁的委托指派我們參加今天的開庭審理活動，通過剛剛進行的庭審及我們開庭前得調查，現就本案發表如下代理意見：

一、原告歪曲案件事實，雙方最后結算后，被告不存在拖房屋租金情況。

原告方在訴狀中稱被告違背合同及法律的規定拖欠房租，并經多次催討未果，實際上原告陳述不符合實際情況。2006年10月28日雙方簽訂房屋租賃合同。合同期限為10年，雙方僅明確約定了前三年每年按1.5萬的標準交付年房租，其后每年協商確定。后來雙方口頭協商一致將年房租1.5萬元漲至2萬元。至此被告一直支付房租，雙方也多次對房租款進行結算。2010年10月31日雙方最后一次協商結算房租款后，明確了被告只欠原告方6000元。重要的是雙方其后也約定好這6000元在2011年的元月支付給原告方。可被告在2011年元月準備將之前約定的6000元房租支付給原告沈石林時，原告沈石林卻要求將以后的年房租從2萬元漲到3.6萬元，否則拒絕收取之前約定好的6000元房租和新產生的房租。

被告認為原告方單方面將房租漲價的行為不符合房屋租賃合同中第三、2條“未確定的年價，逐年協商一次”的約定，也不符合《合同法》第61、62條的相關規定。同時原告沈石林以被告同意漲價為條件，否則原告拒收之前已經約定好的6000元房租的行為也違背了合同法中誠實信用原則。因此被告未能將房租支付給原告沈石林，系由原告沈石林自身惡意拒絕收取房租而造成。即實際情況是被告方不存在拖欠原告方房租的事實。

二、被告不存在擅自轉租的情況，原告知曉被告將房屋用于招待所經營的事實。

1、被告承租的房屋是原告沈石林及其家人所有的安置房二、三、五、六層，而原告一家則住該安置房的四樓。從2006年10月28日雙方簽訂房屋租賃合同開始，被告就一直將承租的房屋用于招待所經營。截止到目前在長達四年多的時間里，原告及其家人與被告經營的招待所就在同一安置房內，原告對于被告將租賃房屋經營招待所是早已經知曉的。同時在2008年被告為便于經營招待所，對房屋進行過改造，原告沈石林當時還在場親自指揮并減免了部分的房租。在這四年多的時間原告方對被告將房屋轉租的行為未提出任何的異議，應視同認可。

2、被告辦理過招待所營業執照，經營范圍是承租房屋的三樓。根據我國法律、法規規定，辦理營業執照是必須提供營業場所的產權證明的。為此，被告曾說明情況向原告沈石林要過房產證明，由此也可知道原告沈石林對于被告開辦招待所是明知的。

3、被告曾將房屋轉租其人開立網吧。根據我國法律規定，開立網吧同樣必須提供經營場所的的房產證明。同時“九州網吧”開張營業及懸掛了網吧宣傳畫等標志，原告方作為居住的同一安置樓內的住戶是不可能不知道的。更重要的是原告方曾經還為被告方介紹過租客，來租賃被告承租房屋的二樓、五樓等層（并非三樓招待所）。對此可進一步推論出原告方對于被告將承租的房屋實際用于招待所經營的事實。

綜上，原告對于被告將所承租的房屋全部用于招待所經營是明知的，而在長達四年的時間內并未提出任何異議，根據最高法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的相關規定，可以推出原告對于被告的轉租行為是予以認可的。

三、原告歪曲事實、嚴重干擾被告經營只是為了將房屋另行出租獲取更高的租金，其實質是嚴重違約。

根據雙方的租賃合同和2010年10月28日的結算單來看，實際上截止到2010年年底被告只欠原告6000元得房租未付，同時雙方還進一步約定了該房租在2011年元月支付。但被告在2011年元月依約向原告支付該房租時，原告并單方面提出收回租賃房屋中的第六層自用，并要求將合同年租金從元增加到元，否則原告卻拒絕收取該6000元欠款。原告的要求實際減少了出租房屋的層數，而卻又要增加合同的總租金。如果按照此條件，那么合同雙方的權利義務將嚴重失衡。被告對此提出異議，雙方因此而產生了糾紛。

根據合同法第61條的規定，在合同內容未做具體約定時，應先行由雙方協商，如協商不成再根據合同條款和習慣來確實。最后如果仍然無法確定時，則可以根據合同法第62條的規定來推定合同內容。根據合同法第62條和本案實際情況，對于租賃合同中未約定的年租金標準的期限應參考同等地段的房租租賃市場情況來確定租金標準，而不是由原告單方面就確定房屋租金。原告為了單方面提高租金而拒收被告交付的房租，違背了合同的誠實信用原則。現原告向法院提起訴訟，只不過是希望用訴訟的合法方式來掩飾其嚴重違約的行為。

綜上，原告的訴訟請求缺乏事實根據和法律依據，現依法請求法院駁回原告的訴訟請求。

代理人：

2011年7月15日