養(yǎng)老金不夠怎么辦？“以房產(chǎn)作抵押，每月最多可貸2萬元養(yǎng)老。”近日，某銀行在京滬等地率先試點“養(yǎng)老按揭”，“以房養(yǎng)老”開始走進中國人的生活。

每月最多可貸2萬元

最近，某銀行在北京、上海啟動“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)，成為業(yè)內(nèi)的第一個“吃螃蟹”者。

據(jù)報道，該養(yǎng)老貸款規(guī)定借款人應(yīng)為養(yǎng)老人本人或法定贍養(yǎng)人，養(yǎng)老人本人須年滿55歲，法定贍養(yǎng)人須年滿18歲。借款人應(yīng)有多套房屋，其中一套用于抵押。

貸款額度將根據(jù)抵押房產(chǎn)的價值和養(yǎng)老所需的合理資金來確定，貸款金額最高不超過所抵押房產(chǎn)評估價值的60%，且銀行每月實際支付的養(yǎng)老金額不超過2萬元。貸款利率則按照央行公布的同檔次基準利率或上浮執(zhí)行。貸款期限最長不超過10年。

為了防止養(yǎng)老資金挪作他用，該行同時規(guī)定，資金必須用于老年人養(yǎng)老，包括日常生活費用支出、醫(yī)療、其他改善性生活支出等，資金由老年人自主支付。

“養(yǎng)老送終”尚難做到

“這是中國式的‘以房養(yǎng)老’，和國外的倒按揭還是有不小的區(qū)別。”一位銀行界人士說。他表示，國外“倒按揭”的最大好處就是可以“養(yǎng)老送終”。借款人可選擇獲得一個信用額度，或者每月領(lǐng)取固定的養(yǎng)老金，或?qū)烧呓M合起來。在去世前，借款人無需償還任何本息，直到去世后，銀行才處置所抵押的房產(chǎn)以歸還本息。

同時，由于這是一種“無追索權(quán)貸款”，因此，即使由于利率、借款人壽命等超出預(yù)期，從而使銀行的借款本息超過房產(chǎn)的實際價值，銀行也只能自擔損失，借款人的繼承人則沒有“后顧之憂”。

不過，目前中信銀行規(guī)定，養(yǎng)老按揭的期限最長不超過10年。這離“養(yǎng)老送終”顯然還有不小的距離。業(yè)內(nèi)人士說，這主要是受“住宅產(chǎn)權(quán)70年”的限制，70年產(chǎn)權(quán)到期之后，續(xù)期的費用是一個巨大的未知數(shù)。

推廣還需邁過幾道坎

“應(yīng)該說，‘以房養(yǎng)老’是件好事。它可以提高老年人晚年的生活質(zhì)量，子女也可以減輕負擔。同時，老人不需要出售或搬出現(xiàn)在的居所，不影響生活質(zhì)量。”一位業(yè)內(nèi)人士說。

不過他認為，“以房養(yǎng)老”的推廣還需要邁過好幾道坎。除了70年產(chǎn)權(quán)帶來的不確定性，人們在觀念上能否接受也是一大問題。據(jù)悉，針對“以房養(yǎng)老”模式，國內(nèi)一家專業(yè)機構(gòu)曾在上海做過一項網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，結(jié)果顯示，84%的老年人不能接受。

同時，在國外，人們從倒按揭中獲得的收入是免稅的。在國內(nèi)則尚缺乏相關(guān)立法。這也將影響人們參與的積極性。

此外，在美國，人們申請聯(lián)邦政府擔保的倒按揭貸款，必須首先與政府認可的第三方機構(gòu)的顧問會面。該顧問將幫助借款人比較不同貸款品種的成本收費，選擇合適的貸款支付方式。在國內(nèi)也尚無類似的服務(wù)機構(gòu)。

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美國的“以房養(yǎng)老”

在美國，如果你的年齡在62歲及以上，擁有自己的房產(chǎn)，就可以考慮申請倒按揭貸款，以補充養(yǎng)老金。

美國的倒按揭有三種，一是由地方政府機構(gòu)或非盈利性組織提供的“單一目的倒按揭貸款”，只能用于單一目的，如維修房屋、繳交不動產(chǎn)稅等，借款人有收入限制；二是聯(lián)邦政府擔保的“家庭權(quán)益轉(zhuǎn)換貸款”（HECMs），無收入限制，可用于各種目的；三是私人機構(gòu)提供的倒按揭貸款。后兩者的借款成本較高。

對于HECMs，借款人可選擇在某個約定的時間內(nèi)每月獲得固定金額，或在居住于該房產(chǎn)期間每月獲得固定金額，或者獲得一個可隨時支用的信用額度，也可將信用額度與每月支付相結(jié)合。借款人支付約20美元即可隨時改變支付方式。

申請倒按揭貸款需要一定的“前期費用”，例如2%的聯(lián)邦保險費等。倒按揭貸款按未償余額計算利息，利息將每月計入本金，即按月復(fù)利。在貸款生效前，借款人一般有至少三個工作日的時間可無條件反悔，并在20日內(nèi)取回已支付的所有費用。